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Die Rechte des Mieters bei Mängeln

Wird die Mietsache mangelhaft oder ist der Mangel bei Übergabe vorhanden, stehen dem Mieter bei Mängeln der Mietsache Gewährleistungsansprüche zur Verfügung: 

  • Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs,
  • das Minderungsrecht, 
  • der Aufwendungsersatzanspruch, 
  • der Schadensersatzanspruch, 
  • das Zurückbehaltungsrecht.

Schließlich kann der Mieter auch nach Vorliegen weiterer Voraussetzungen fristlos kündigen. 

Um die Ansprüche durchzusetzen, ist der Mieter verpflichtet, den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Eine Unterlassung kann zum Verlust der Gewährleistungsansprüche führen. 

Dem Mieter steht das Recht zu, die Überlassung der Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu verlangen sowie die Erhaltung dieses Zustands. Ist ein Mangel vorhanden, kann er vom Vermieter die Durchführung geeigneter Maßnahmen zur Mängelbeseitigung verlangen und dies auch gerichtlich durchsetzen, § 535 Abs. 1 BGB. 

Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist die Miete angemessen herabzusetzen, § 536 Abs. 1 BGB. Die Minderung tritt von Gesetzes wegen ein. Die Höhe der Minderung ist abhängig davon, wie lange ein Mangel besteht, welche Räume betroffen sind, inwieweit die Benutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigt ist und ob ein optischer Mangel vorliegt. Die Berechnung der Minderungsquote ist vom Einzelfall abhängig. Die Minderung erfasst die Gesamtmiete, somit auch die Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen. 


Neben der Minderung hat der Mieter auch das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und die hierdurch entstandenen Kosten vom Vermieter ersetzt zu verlangen, § 536 a Abs. 2 BGB. Das Selbstbeseitigungsrecht des Mieters, auch Ersatzvornahme genannt, besteht, soweit es sich um eine Notmaßnahme handelt oder sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet. Soweit der Mieter mit den Kosten für die Mängelbeseitigung nicht in Vorlage treten will, kann er die voraussichtlichen Kosten im Wege des Vorschusses verlangen, notfalls einklagen. Hierfür benötigt er in der Regel einen Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers. 

Schadensersatzansprüche des Mieters können gem. § 536 a Abs. 1 BGB darauf gestützt werden, dass ein Schaden wegen eines Mangels eintritt, der bereits bei Vertragsbeginn bestand, einen Schaden, den der Vermieter zu vertreten hat und einen Schaden, der eintritt, weil sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels im Verzuge befunden hat. 

Der Mieter kann neben den anderen ihm zur Verfügung stehenden Ansprüchen auch ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 320 BGB ausüben. Der Mieter kann den nicht von der Minderung erfassten Betrag der Miete zurückhalten, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Pflicht anzuhalten. Das Zurückbehaltungsrecht ist somit ein Druckmittel zur Durchsetzung des Erfüllungsanspruchs. Wird der Mangel beseitigt, ist der Mieter zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verpflichtet. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts kann einer zeitlichen und betragsgemäßen Begrenzung unterliegen, es ist schonend auszuüben. 


Rechtsanwältin Lu Neugaertner

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwaltskanzlei Neugaertner, Neugaertner & Neugaertner

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