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RECHTSPRECHUNG IM MIETRECHT – NEUES VOM GERICHT

Den Vermieter trifft eine Wiederherstellungspflicht eines Gartenbewässerungsanschlusses, so der BGH im Hinweisbeschluss vom 22.02.2022 – VIII ZR 38/20.



Gegenstand des Wohnraummietvertrages war auch ein Mietergarten. Zu deren Bewässerung gab es einen Wasseranschluss, der außen am Gebäude angebracht war. Nach einem Eigentümer-wechsel ließ die neue Vermieterin den Anschluss entfernen. Der Mieter klagte auf Wiederherstellung des Außenwasser-anschlusses. Die Klage war letztlich erfolgreich und wurde vom BGH bestätigt. Während der Mietzeit trifft den Vermieter die Verpflichtung, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Daraus ergibt sich seine Verpflichtung, eine im Verlauf des Mietverhältnisses eintretende Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen. Der vertragsgemäße Zustand kann dann auch nur durch Wiederherstellung erreicht werden. Soweit der Mietvertrag zu den Einrichtungen der Mietsache keine Regelung enthält, hat eine ergänzende Vertragsauslegung zu erfolgen. Soweit ein Garten nicht lediglich zur Nutzung überlassen wurde, sondern zu den mitvermieteten Nebenobjekten zählt, entspricht nur die Wiederherstellung des Außenwasseranschlusses, der eine Bewässerung des Gartens und damit seiner Erhaltung dient, dem vereinbarten Zustand der Mietsache.

Gleiches gilt etwa auch für die Wiederaufstellung einer Gemeinschafts-waschmaschine, so Amtsgericht Hamburg Altona, NZM 2008, 127.

Die Kosten für das Anmieten von Rauchwarnmeldern können nicht in den Betriebskostenabrechnungen umgelegt werden.

Die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist in allen Bundesländern Pflicht. Erwerbskosten kann der Vermieter jedoch nicht als Betriebskosten umlegen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Geräte anmietet, so BGH-Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20.

In diesem Streitfall enthielt der Mietvertrag zwar eine Regelung zur Umlage von Betriebskosten, die Kosten für Rauchwarnmelder waren jedoch nicht benannt. Es gab eine Bestimmung, wonach weitere Kosten im Sinne einer gesetzlichen Regelung umgelegt werden können, die später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden. Die Betriebskostenabrechnungen enthielten nach Installation von Rauchwarnmeldern dann eine Betriebskostenposition „Miete und Wartung“. Tatsächlich handelte es sich ausschließlich um anfallende Mietkosten.

Der BGH wies darauf hin, dass es sich bei Mieten für Rauchwarnmelder nicht um umlegbare Betriebskosten handelt. Solche Kosten entstehen dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes sowie der Anlagen und Einrichtungen. Aufwendungen, die nicht in den Katalog der Betriebskostenverordnung fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein. Diese müssen jedoch nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den Katalogkosten vergleichbar sein, was auf die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht zutrifft. Diese Kosten fallen ausschließlich an, wenn der Vermieter sich entschließt, von einem Eigentumserwerb abzusehen und stattdessen einen Mietvertrag über entsprechende Geräte abzuschließen. Diese Kosten können nicht als Betriebskosten eingeordnet werden, weil der Vermieter sonst in die Lage versetzt wäre, das Verbot der Umlage von Anschaffungskosten im Wege der Miete zu umgehen. Die Miete für Rauchwarnmelder kann somit nicht umgelegt werden, Wartungskosten allerdings schon.

Vereinbarte Betriebskosten – Gebäudebewachung

Soweit vertraglich vereinbart, können Kosten für die Bewachung eines Gebäudes auch als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, Kammergericht-Beschluss vom 02.05.2022, 8 U 90/21.

Im Mietvertrag von Praxen in einem Ärztehaus ist auch die Umlage von Kosten für die Bewachung des Objekts vereinbart. Hierfür fielen inzwischen jährlich ca. 200.000,00 EUR an. Die Kosten für die Bewachung eines Gebäudes sind Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung und keine Verwaltungskosten. Dabei ist es ohne Belang, ob die Bewachung im Interesse des Eigentümers oder des Mieters liegt. Für die Umlagefähigkeit ist allein entscheidend, dass die Kosten hinreichend konkretisiert wurden. Die Übertragung dieser Kosten auf den Mieter ist auch nicht unangemessen, soweit sie nicht ausschließlich im Interesse des Eigentümers anfallen. Ein Wachdienst dient jedoch auch dem Schutz des Mieters, seines Eigentums, seiner Mitarbeiter und Kunden.

Rechtsanwältin

Lu Neugaertner

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwaltskanzlei

Neugaertner, Neugaertner & Neugaertner